Immobilienberater-Daten zeigen: Der Wohnungsneubau bricht ein
Gründe u.a. gestiegene Baukosten und Zinsen 13.07.2022
Felix von Saucken, Head of Residential Investment bei Colliers Deutschland
Bild: Colliers
In vielen deutschen Städten übersteigt die Wohnungsnachfrage weiterhin das Angebot. Deutlich gestiegene Baukosten, Materialknappheit und um 150 % gestiegene Zinsen lassen nun zusätzlich die Neubautätigkeit einbrechen und verschärfen dadurch den Wohnungsmangel. So werden im Bau befindliche Projekte teilweise verzögert fertig gestellt und neue Bauvorhaben zurückgestellt, wie die Daten des Immobilienberaters Colliers Deutschland zeigen. Statt der von der Bundesregierung angekündigten 400.000 neuen Wohneinheiten sei künftig mit weniger als 250.000 Wohneinheiten pro Jahr zu rechnen, so die Prognose des Unternehmens. „Der Rückgang trifft uns nicht überraschend. Er hat bereits 2021 eingesetzt“, erläutert Felix von Saucken, Head of Residential Investment bei Colliers Deutschland. 2021 gelangten 4 % weniger neue Wohnungen an den Markt als noch 2020. „Dieser Trend wird sich mit hoher Dynamik fortsetzen“, befürchtet von Saucken.
Negative Mietrenditen
Dazu tragen die im Vergleich zum ersten Quartal 2021 um 14,3 % gestiegenen Baukosten ebenso bei wie die im Jahresvergleich von 1,06 % auf 2,64 % gestiegenen höheren Bauzinsen. Die Kombination beider Effekte mache viele Neubauprojekte unrentabel. Das zeige folgende Beispielrechnung, so der Dienstleister: Ein Bauträger, der für sein Projekt 2021 mit 3.300 € Baukosten pro Quadratmeter kalkuliert hat und dies zu 100 % über Kredite finanziert, hätte damals mit einer Zinslast von 2,92 € pro Quadratmeter rechnen müssen. Wegen der gestiegenen Baukosten kostet der Quadratmeter nun 3.775 €, dies und die höheren Zinsen führen zu einer Zinslast von 8,31 € statt 2,92 € pro Quadratmeter und Monat. Bei einer Tilgung von 3 % werden daraus 15,86 € – ohne Einberechnung des Grundstückspreises. Legt man die Durchschnittsmiete von 17,41 € pro Quadratmeter und Monat in den Top-Sieben-Städte zugrunde, fällt die Mietrendite damit ins Minus. „Dass Bauherren ihre gestiegenen Kosten durch höhere Mieten kompensieren können, halte ich für unwahrscheinlich“, so von Saucken. Zwar treibe die Inflation auch die Löhne Schritt für Schritt nach oben, aber die drastisch gestiegenen Energiekosten würden vorhandene Spielräume bei den Kaltmieten eher einengen.
