Entstehung eines bestens vernetzten Bürogebäudes
In Immobilien werden nicht nur von den Mietern immer mehr Daten erzeugt; die Gebäude und deren technische Ausstattung selbst generieren immer größere Datenmengen. Die Qualität der digitalen Infrastruktur von Immobilien ist damit längst zum Standortvor- oder eben -nachteil geworden. Für den Bau zukunftsfähiger Immobilien rückt damit für den TGA-Planer die digitale Infrastruktur eines Gebäudes, als Basis für neue Technologien, immer mehr in den Fokus. Insbesondere durch den Einsatz von cloudbasierter Unternehmens-IT ist heute nahezu jeder Geschäftsprozess abhängig von einer leistungsfähigen Internetanbindung.
Die Zusammenarbeit mit einem externen Partner wie WiredScore kann bereits in der Planungsphase für den digitalen Vorsprung sorgen und damit für eine bestens funktionierende digitale Infrastruktur eines Gebäudes. Im Rahmen unserer Zertifizierung der Konnektivität von Immobilien, zeigen wir von Anfang an Verbesserungsmaßnahmen auf und bieten Möglichkeiten, die Qualität der digitalen Infrastruktur geeignet an Mieter zu kommunizieren. Wie das funktioniert, lässt sich am einfachsten anhand eines Beispiels erklären.
Das Objekt
Am geschichtsträchtigen Kaiser-Wilhelm-Ring in zentraler Kölner Lage hat der Projektentwickler Art-Invest Real Estate sein Projekt Kaiser Hof im April 2019 fertiggestellt. Die Büroimmobilie umfasst 12.450 m² Mietfläche und wurde 2018 gleich in zwei Kategorien mit dem „German Design Award“ ausgezeichnet. Zusätzlich erhielt das Objekt die WiredScore-Zertifizierung in Platin, das heißt, der Kaiser Hof bietet die besten Voraussetzungen sowohl für Mieter mit hohen Datenumsätzen als auch für die Einbindung komplexer Gebäudetechnik.
Der Zertifizierungsprozess
Unser Team hat Art-Invest Real Estate bereits in der Planungs- und Bauphase begleitet. Startpunkt war ein Kick-off-Meeting mit den relevanten Fachplanern. Es wurden Termine und Verantwortlichkeiten definiert und der Austausch von Plänen und sonstigen Dokumenten organisiert. Basierend auf den übermittelten Unterlagen wurde danach in einem gemeinsamen Planungsworkshop ein Soll-/Ist-Abgleich zwischen den Zertifizierungskriterien und dem aktuellen Planungsstand besprochen. Daraus erarbeiteten wir einen Maßnahmenkatalog zur Erreichung der avisierten Zertifizierungsstufe WiredScore Platin.
Nach der planerischen Umsetzung der beschlossenen Maßnahmen, wie beispielsweise der Berücksichtigung vollständig redundanter Kabelwege und entsprechender Hauseinführungen oder die Beauftragung einer Mobilfunkverstärkung, erhielt der Kaiser Hof im Mai 2018 die WiredScore Platin-Auszeichnung. Das Zertifikat und die Zusammenfassung der Zertifizierungsergebnisse wurden anschließend für die Vermietungsunterlagen, die Gebäudewebsite und die Pressearbeit genutzt. Nach Fertigstellung des Gebäudes steht nun noch eine Gebäudebegehung aus, um die digitale Leistungsfähigkeit des Gebäudes noch einmal zu bestätigen.
Die Herausforderungen
Eine Maßnahme, die im Rahmen des Zertifizierungsprozesses intensiv diskutiert wurde, war die Verstärkung des Mobilfunks, da der Einbau entsprechender Anlagen erhebliche Zusatzkosten verursacht. Zusätzlich wird durch die nötige Einbeziehung der Mobilfunk-Netzbetreiber die Komplexität des Planungs- und Bauablaufs erhöht. Art-Invest Real Estate hat sich dennoch zu diesem Schritt entschieden, da die exzellente Verfügbarkeit von Mobilfunk in Zeiten von Smartphones und mobilem Arbeiten zu einer Grundanforderung vieler Nutzer gehört. Am Ende war die Installation der Mobilfunkverstärkung der entscheidende Baustein beim Erreichen der Platin-Zertifizierung.
Im Ergebnis können Nutzer der Immobilie beispielsweise während eines Telefonats mit dem Auto in die Tiefgarage fahren, mit dem Aufzug nach oben fahren und anschließend durch die gesamte Büroetage laufen, ohne eine Verschlechterung oder gar Unterbrechung der Verbindung befürchten zu müssen.
Eine weitere Überlegung betraf die Bereitstellung eines flächendeckenden, vom Vermieter bereitgestellten WLAN-Netzes. Am Ende entschied sich der Auftraggeber gegen diese Maßnahme, da viele Mieter den Aufbau einer eigenen WLAN-Infrastruktur auf der von ihnen belegten Fläche bevorzugten. Was bei Co-Working-Anbietern längst zum Standard geworden ist, hat sich im klassischen Mietmarkt somit noch nicht durchgesetzt.
Der Platin-Standard: wesentliche Merkmale
Zu den wesentlichen Merkmalen der digitalen Konnektivität des Kaiser Hof – und damit zum Erreichen der WiredScore Platin-Auszeichnung – gehören neben der bereits erwähnten Mobilfunkverstärkung im gesamten Gebäude natürlich die Glasfaseranbindungen, die von NetCologne und Colt zur Verfügung gestellt werden. Daneben verfügt das Gebäude über mehrere diversifizierte Steigschächte und Hausanschlüsse, um durch Redundanzen Ausfallsicherheit zu bieten, sowie sichere Kabelwege mit zusätzlichen Kapazitäten für einen möglichen Ausbau der digitalen Infrastruktur.
Für die Sicherheit sensibler technischer Anlagen sorgen außerdem ein besonderer Schutz des Telekommunikationsequipments vor Wasserschäden und ein gesicherter, ausbaufähiger Telekommunikationsraum. Daneben hält der Kaiser Hof ausreichend Fläche für Telekommunikationsequipment wie Sendemasten und Richtfunkanlagen auf der Dachfläche bereit und auf den Gemeinschaftsflächen haben alle Mieter sowie Besucher Zugang zu WLAN.
Der Nutzen
Für Art-Invest Real Estate stand die konsequente Verbesserung der Qualität und Zukunftssicherheit des Gebäudes vor dem Hintergrund stetig fortschreitender Digitalisierung im Vordergrund. Das WiredScore Platin-Zertifikat sorgt dabei für Transparenz hinsichtlich der digitalen Infrastruktur für Eigentümer und Mieter.
Zusätzlich zeigt der Zertifizierungsprozess, etwa durch die Vermeidung von kostspieligen Nachrüstungen, auch mögliche Verbesserungspotentiale und Möglichkeiten zu Kosteneinsparungen auf. So hat das Planungsteam beispielsweise frühzeitig einen zweiten diversifizierten Glasfaser-Hausanschluss und entsprechende Kabelwege vorgesehen. Einige Monate später wollte einer der Mieter diesen zweiten Hausanschluss nutzen, um über eine besonders ausfallsichere Internetanbindung zu verfügen. Eine nachträgliche Berücksichtigung dieser Mieteranforderung kurz vor Fertigstellung des Gebäudes wäre ungleich aufwendiger und kostenintensiver gewesen.
Fazit
Die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer, TGA- und weiteren Fachplanern sowie dem Zertifizierer hat sich gelohnt: Das Objekt ist voll vermietet und für die digitale Zukunft gerüstet. Und ganz nebenbei ist, gemäß des internationalen WiredScore-Standards, das wohl am besten vernetzte Gebäude in ganz Nordrhein-Westfalen entstanden.
