Modernisierung und Instandsetzung im laufenden Betrieb

Die Bonifazius-Türme in Mainz gehören nach einer Sanierung und Modernisierung wieder zu den begehrten Büroadressen in der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt. Canzler agierte als Generalplaner für die Technische Ausrüstung und zeigt mit diesem Beispiel, wie sich die Modernisierung des Brandschutzes im Bestand in Einklang mit geforderten Normen und behördlichen Auflagen bringen lässt. Die Sanierung erfolgte im laufenden Betrieb.

Die 1977 für die Bundesbahn errichteten Bonifazius-Türme sind mit 95 m die höchsten Gebäude in Mainz. Eigentümer ist der unabhängige Immobilienfondsmanager Peakside Capital Advisors AG mit Sitz in Zug in der Schweiz. Nach dem Auszug der Bahn 1998 stand einer der beiden 24-geschossigen Türme bis 2007 leer. Durch die attraktive Lage und die Modernisierung wurden ab 2007 zunächst wieder Flächen im Turm A vermietet. Heute gehören u.a. die Deutsche Bahn, die Universität Koblenz-Landau und die Stadt Mainz zu den Mietern. Treiber für die Modernisierung und Sanierung waren die Anforderungen aus Neuvermietungen oder Weitervermietungen. Vor allem musste der 30 Jahre alte Brandschutz an den heutigen Stand der Technik angepasst werden. Die brandschutztechnischen Mängel wurden vor der geplanten Wiederinbetriebnahme von Canzler in Zusammenarbeit mit Sachverständigen und der Behörde (Branddirektion) festgestellt und bewertet. Die Umnutzung von Flächen führte zu neuen Teil- und Baugenehmi­gungen.

Keine 1:1-Integration mo­derner Brandschutztechnik

„Ziel bei bestehenden Immobilien ist immer ein zeitgemäßer Konsens zwischen den heutigen Anforderungen des Brandschutzes und dem Bestand“, betont Bertram Canzler, geschäftsfüh­ren­der Gesellschafter von Canz­ler. „Ein solcher Konsens ist wichtig, da in Bestandsgebäuden die 1:1-Integration der gewünschten brandschutztechnischen Anlagen nicht immer rentabel zumutbar und möglich ist.“ Deshalb konkretisierte Canzler im Vorfeld die Umsetzung der geforderten Normen, Richtlinien und Auflagen in einem Abstimmungsprozess mit den Beteiligten. Dazu erfolgte die Prüfung der Bestandsanlagen, der vorliegenden Baugenehmigungen und der Brandschutzkonzepte, um die Anforderungen vom Zeitpunkt der Errichtung bis zum aktuellen Zeitpunkt zu klären. Auf dieser Basis wurden die erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen mit Brandschutzsachverständigen und der Genehmigungsbehörde abgestimmt. „Canzler hat die Gespräche mit Behörden und Sachverständigen ganz in unserem Sinne geführt und erreicht, dass unangemessene Forderungen durch wirtschaftlich und brandschutztechnisch sinnvolle Maßnahmen ersetzt wurden“, erklärt ein Sprecher des Eigentümers Peakside Capital Advisors aus Frankfurt.

Sanierung im laufenden Betrieb

Eine besondere Herausforderung bestand darin, dass die brandschutztechnische Sanierung und der Aufbau zusätzlicher sicher­heitsrelevanter Anlagen im gesamten Gebäude im laufen­den Betrieb stattfanden und mit geplanten Mietausbauten auf mehreren Etagen zu koordinieren waren. Canzler war als Generalplaner in den Bonifazius-Türmen für alle Gewerke der Technischen Ausrüstung verantwortlich und plante die Arbeiten an der gebäudeübergreifenden Anlagentechnik daher mit besonderer Rücksicht auf die vermieteten Bereiche. Um den Betrieb der Mieter nicht zu stören, wurde in Turm B im ersten Bauabschnitt beispielsweise ein Teil des neuen Brandschutzkonzepts in den öffentlichen Bereichen umgesetzt, bevor im zweiten Bauabschnitt in Nacht- und Wochenendarbeit die Mietbereiche ausgerüstet wurden.

Zukunftssichere Bestandssanierung

Zu den wichtigsten Maßnahmen der technischen Brandschutzinstandsetzung gehörte die Ertüchtigung von Brandschutzklappen, der Brandmeldeanlage, der Sicherheitsstromversorgung und der Löschwasseranlagen einschließlich Trinkwasseranbindung (vgl. TrinkwV).

Wichtige Themen waren zudem die Rauchfreihaltung der Rettungswege und der Aufzüge. Anforderungen, die sich in Bestandsbauten nicht umsetzen lassen, wurden durch Sondermaßnahmen kompensiert, etwa die zusätzliche Überwachung durch Brandmeldeanlagen oder Rauchansaugsysteme. Bertram Canzler sagt: „Mit solchen Lösungen ermöglichen wir die zukunftssichere, wirtschaftliche Weiternutzung von Bestandsimmobilien wie auch einen Interessenausgleich zwischen Eigentümer, Mieter, Nutzer und Bauaufsicht/Branddirektion.“