Baukonjunktur - Rückblick und Vorschau
Der Baumarkt zeigt Nehmer-Qualitäten: Wenngleich die Finanzkrise deutliche Spuren hinterlassen hat und immer noch hinterlässt, ist im Baumarkt in einigen Bereichen schon wieder Erholung zu erkennen. Das jedenfalls ist die Einschätzung von Prof. Dr. Udo Mantau von der Universität Hamburg und Dr. Christian Kaiser, Leiter der Heinze Marktforschung, die die neuen Prognosedaten für den deutschen Baumarkt auf den Baukonjunktur-Meetings in Darmstadt, Düsseldorf, Hannover und Würzburg vorstellten.
Für Architekten und Planer bieten die Ergebnisse Ansätze, in ihrem eigenen Planungsportfolio Chancen und Risiken zu erkennen. Die wichtigsten Ergebnisse: Modernisierungsprojekte bleiben eine stabile Größe des Baumarktes. Hier spielen insbesondere Projekte rund um die energetische Sanierung eine entscheidende Rolle. Der Eigenheim-Neubau wird auch langfristig keine Wachstumsperspektiven zeigen, der öffentliche Bau erlebt vor allem durch die Konjunkturprogramme ein Zwischenhoch. Im Nichtwohnbau wird es ab 2012 wieder zu einer Belebung kommen.
Die aktuellen positiven Meldungen über das stabilisierte Finanzsystem, die überraschend hohe Beschäftigung mit zuletzt sinkender Arbeitslosenquote im Monatsvergleich und das im zweiten Quartal bereits leicht wachsende Bruttoinlandsprodukt sollten den Blick für die Gefahren nicht verstellen, betonte Prof. Mantau bei seiner Beurteilung der aktuellen Konjunktur: Das Finanzsystem bleibe weiter anfällig, die hohe Verschuldung könne den Aufschwung lähmen, Investitionen seien noch schwach und Konjunkturprogramme wie die Abwrackprämie liefen aus.
Nach Einschätzung des IfW in Kiel bleibt der private Verbrauch in diesem Jahr mit einem leichten Plus von 0,4 % stabil. Auch für 2010 wird ein ähnliches Ergebnis erwartet. Bei den Bauinvestitionen wird nach einem Wachstum von 2,6 % im vergangenen Jahr lediglich ein Rückgang von 0,7 % für 2009 erwartet. Für 2010 sehen die Marktforscher bereits wieder die Rückkehr auf den Wachstumspfad mit einem Plus von 3,8 %.
Wohnungsbau
Bei Eigenheimen werden die Genehmigungszahlen nur leicht gegenüber dem Vorjahr nachgeben. Bei optimaler Entwicklung im letzten Quartal kann das Vorjahresergebnis erreicht oder sogar leicht übertroffen werden. Dafür sorgt ein positiver Trend im zweiten Halbjahr 2009. Für 2010 rechnen die Heinze Marktforscher mit einem Zwischenhoch und einer Zunahme der Genehmigungen – allerdings auf der Basis der sehr schwachen Ausgangswerte aus dem aktuellen Jahr. Um sich die schwierige Situation zu verdeutlichen, hilft ein Blick in die Vergangenheit: Das momentane Genehmigungsniveau liegt noch um etwa 30.000 Wohneinheiten unter dem Tiefststand der 80er Jahre – also noch vor der Wiedervereinigung! Insgesamt bestätigen die Zahlen die Einschätzung der Heinze Marktforschung, dass die Genehmigungen ein neues „Normalniveau“ erreicht haben, das sie in den kommenden Jahren behaupten werden. Gründe dafür sind die unbedeutende Förderung, die höheren Kosten, das gestiegene Wertrisiko und die stagnierenden Realeinkommen.
Bei den Mehrfamilienhäusern bleibt das Genehmigungsniveau schwach. Für 2009 rechnet die Heinze Marktforschung mit knapp 58.000 genehmigten Wohneinheiten, was 3,6 % unter dem Vorjahreswert liegen wird. Im kommenden Jahr wird eine Belebung erwartet. Insgesamt schöpft der Mehrfamilienhausbau sein Potenzial nicht aus. In den meisten deutschen Städten steigen die Mieten. Häufig wird deutlich mehr gezahlt, als der örtliche Mietspiegel ausweist. Hier können politische Anreize wie die Wiedereinführung der 2007 abgeschafften degressiven Abschreibung durchaus die Investitionen anregen und zu einem Auftrieb im Mehrfamilienhausbau führen. Die Modernisierung wirkt im Wohnungsbau weiterhin als stabilisierender Faktor mit relativ konstanten Werten für 2009 und 2010 (ca. 95 Mrd. Euro Bauvolumen p.a.). Immer mehr Bedeutung gewinnt dabei die energetische Sanierung, für die auch in den kommenden Jahren Fördermittel bereitstehen dürften. Stimulierend wirkt ebenso die Absetzbarkeit von Handwerkerrechnungen.
Nichtwohnbau
Der Nichtwohnbau hat einen einmaligen Auf- und Abschwung hinter sich. Eine Stabilisierung der Genehmigungen auf dem Niveau von 180 Mio. m³ zeichnet sich mittelfristig ab. Langfristig wird es im Nichtwohnbau immer wieder zu Wachstumsphasen kommen, wobei die einzelnen Segmente sich durchaus unterschiedlich entwickeln. Bergab wird es in diesem und im kommenden Jahr bei den Industriellen Betriebsgebäuden gehen. Einem Absturz in 2009 mit fast 30 % weniger Genehmigungen folgt ein Rückgang in abgeschwächter Form in 2010. Bei wohnähnlichen Betriebsgebäuden hat die aktuelle Finanzkrise den Aufschwung ebenfalls ausgebremst. Allerdings wirken in diesem Bereich noch Impulse aus der Vergangenheit, da die wohnähnlichen Betriebsgebäude ein konjunktureller „Nachläufer“ sind. Positive Ausnahme sind die sonstigen Nichtwohngebäude (z. B. Schulen, Kindergärten, Museen). Hier wirken die aktuellen öffentlichen Förderprogramme stimulierend auf die Genehmigungsentwicklung (+17 % im Januar bis Juli 2009 gegenüber dem Vorjahr). Auch der landwirtschaftliche Bau hält sich in der Krise erstaunlich stabil und wächst weiter in seiner Bedeutung im Rahmen der Rohstoffverknappung. Allerdings liegen die Kosten für den umbauten Raum lediglich bei 44 € pro m3, was nur rund 15 % der Kosten für den umbauten Raum bei Büro- und Verwaltungsgebäuden ausmacht.
Betrachtet man im Nichtwohnbau das Segment Öffentlicher Bau, so zeigt sich deutlich, dass die Konjunkturprogramme wirken. Sowohl im Neubau wie auch in der Modernisierung wächst das Bauvolumen, während der private Wirtschaftsbau Schwächen zeigt. Insgesamt sinken 2009 die Genehmigungen im Nichtwohnbau gegenüber dem Vorjahr auf ca. 190 Mio. m3. Im kommenden Jahr wird es dann noch einmal abwärts gehen. Eine Belebung der Genehmigungen erwartet die Heinze Marktforschung erst ab 2012. Die Fertigstellungen nehmen ab 2015 wieder richtig Fahrt auf.
Begrenzte Chancen nutzen – große Risiken im Blick behalten
Wie sehen die Perspektiven für die Bauwirtschaft aus? Der Wohnungsbau stabilisiert sich auf dem gegenwärtigen niedrigen Niveau. Mittelfristig haben Mehrfamilienhäuser etwas mehr Wachstumspotenzial als Eigenheime. Hier können politische Entscheidungen wie die Einführung der degressiven Abschreibung wachstumsfördernd wirken. Alleine die demografische Entwicklung wird aber langfristig die Massennachfrage im Wohnungsbau gering halten. Der Nichtwohnbau hat einen einmaligen Auf- und Abschwung hinter sich. Eine Stabilisierung auf dem Niveau von 180 Mio. m³ zeichnet sich mittelfristig ab. Langfristig wird es im Nichtwohnbau immer wieder zu Wachstumsphasen kommen. Hervorragende Wachstumschancen bieten der Bauindustrie langfristig die Bereiche Klimaschutz und Energieeffizienz.
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