Integrale Redevelopment-Wettbewerbe für Bestandsimmobilien

Generalplanerwettbewerbe mit Fokus auf Bestandsgebäude sind noch immer eher die Ausnahme denn die Regel. Canzler Ingenieure (www.canzler.de) rät Immobilienhaltern und -nutzern aus eigener Erfahrung zu Wettbewerben, da diese eine überraschende Fülle von Ideen für konkrete, klar definierte Aufgabenstellungen generieren – gerade auch im Bereich der energetischen Sanierung oder der Umnutzung von Gebäuden.

Vorteil integraler Generaplanerwettbewerbe im Bestand

Während Architekturwettbewerbe sich für Prestigebauten vor allem bei der öffentlichen Hand längst als Mittel etabliert haben, den – aus Perspektive der Jury – optimalen Entwurf in konstruktiver, ästhetischer und gestalterischer Hinsicht zu finden, sind integrale Generalplanerwettbewerbe für Bestandsgebäude sehr rar. Andreas Masiorek, Geschäftsführer bei Canzler Ingenieure in Frankfurt am Main, sieht in Wettbewerben eine geeignete Möglichkeit, dem Eigentümer oder dem Nutzer einen Pool guter Ideen für die Lösung der Aufgabenstellung zur Verfügung zu stellen – etwa im Bereich der energetischen Sanierung oder Revitalisierung von Bestandsgebäuden. Das übergeordnete Ziel ist es, ganzheitliche Lösungsansätze für eine bestimmte Aufgabenstellung oder klar definierte Ziele zu generieren. „Die Idee zählt!“, betont Andreas Masiorek. „Mit guten Ideen lässt sich auch ohne großes Investment viel erreichen! Wichtig ist, die Kreativität in die richtige Richtung zu lenken. Dabei geht es nicht so sehr um die gestalterische Kreativität, sondern vielmehr um die Kreativität im Umgang mit dem Bestand und dessen geschickte Überführung in eine moderne und zukunftsfähige Immobilie mit adäquaten Betriebskosten bei geringstmöglichem Invest.“

Von der Wettbewerbsauslobung bis zum Betrieb

Canzler hat bereits Generalplanerwettbewerbe für Bestandsgebäude vorbereitet, gesteuert, koordiniert und moderiert – mit großem Erfolg. Das Team berät den Auftraggeber bei der konkreten Zielstellung des Wettbewerbs, ist für die Erarbeitung der Auslobungsunterlagen verantwortlich und unterstützt bei der Zusammensetzung und Durchführung des Preisgerichts.

„Ausgangsbasis bildet in der Regel die detaillierte Erfassung von Bau und Technik wie z. B. dem Alter, der Leistung, dem Verbrauch und des Zustands einer technischen Anlage sowie Art und Umfang des jeweiligen Anlagenbetriebs sowie das Zusammenspiel der unterschiedlichen baulichen und technischen Anlagen“, erklärt der Architekt und Wirtschaftsingenieur. „Daraus entwickeln wir Auslobungsunterlagen, die es den Wettbewerbsteilnehmern ermöglichen, Ansätze für ein ganzheitliches Konzept zu entwickeln.“ Zielsetzung ist es, die Bedarfe oder Lasten im Objekt zu reduzieren und unter Berücksichtigung von Hülle und vorhandener Anlagentechnik die Effizienz der Anlagen und/oder den CO₂-Ausstoß zu optimieren. Wie so oft sind mehrere Lösungsansätze möglich: Der eine ersetzt bestehende Kälteanlagen eines Rechenzentrums durch effizientere Anlagen, um den Energieverbrauch zu senken. Der andere reduziert die Wärmelasten bzw. das Kühlvolumen, indem er beispielsweise ein Lastenmanagement aufbaut und geschlossene Serverschränke einsetzt unter Beibehaltung der bestehenden Kälteanlagen, die Abwärme der Anlagen zum Heizen verwendet und die eingesparte Kühlleistung zum Kühlen von Bürobereichen einsetzt und somit parallel die Behaglichkeit für die Nutzer verbessert.

Wettbewerbe im Bestand sind marktfähig

„Bestandsgebäude lassen sich oft wieder konkurrenzfähig machen, auch ohne übermäßige Investitionen“, unterstreicht der Planer von Canzler. In der heutigen Zeit wird meist zu wenig Zeit auf den Ideenprozess verwendet. Projektentwicklern, Eigennutzern sowie Investoren schlägt Canzler den Wettbewerb, beispielsweise bei folgender Thematik, vor:

–      bei älteren Gebäuden mit nennenswertem Instandhaltungsrückstau oder mittelfristig anstehenden Instandsetzungen,

–      bei Erweiterungen von Bestandsobjekten,

–      bei einer Umnutzung oder Revitalisierung nach längerem Leerstand oder

–      bei einer Umnutzung von einer Single-Tenant- zu einer Multi-Tenant-Immobilie.

Stromkosten von 0 € möglich

Den Mehrwert von Wettbewerben illustriert Andreas Masiorek am Beispiel zweier Wettbewerbsprojekte, die Canzler in der Vergangenheit begleitet hat.

Im ersten Projekt ging es um die energetische Optimierung eines großen, 20 Jahre alten und 36.000 m² BGF großen Single-Tenant-Bürogebäudes. Durch den Einsatz regenerativer Stromerzeugung, Verbrauchsreduzierung sowie die wirtschaftliche Nutzung der bestehenden Anlagen zur Stromerzeugung gelangen den Wettbewerbsteilnehmern Verbrauchsreduktionen von bis zu 80 %. Ein Büro entwickelte ein Konzept, mit dem die Verbrauchskosten sogar auf 0 € gesenkt werden konnten. Auch der Verbrauch thermischer Energie (kWh) könnte im gleichen Gebäude um bis zu 50 % reduziert werden. Die aus dem Wettbewerb entwickelten Einsparungen summieren sich auf rund 0,60 Euro/m² NGF – und damit auf ca. 225.000 €/a. Mit Blick auf die Lebenszykluskostenbetrachtung liegt die Amortisationszeit bei sechs bis neun Jahren. „Das macht solche Konzepte nicht nur für Eigennutzer interessant“, so Andreas Masiorek, „sondern auch für langfristige Mietverträge, die beispielsweise eine Nebenkostendeckelung beinhalten.“

Lebenszykluskosten und wirtschaftlich darstellbare Amortisationszeiten

Einen weiteren Wettbewerb begleitete Canzler für einen in den 1930er-Jahren entstandenen, unter Denkmalschutz stehenden öffentlichen Bau mit ca. 34.500 m² BGF zzgl. eines geplanten Erweiterungsbaus von 10.000 m² BGF. Bei den Wettbewerbsergebnissen für die Erweiterung variierte der Flächeneffizienzkennwert (Verhältnis Nutzfläche zu BGF) bei den Teilnehmern zwischen 0,6 und 0,75 – eine Abweichung von 18 %, die auch in den prognostizierten Investitionen/Baukosten und Betriebskosten ablesbar war.

Für das Bestandsgebäude erstellte Canzler im Vorfeld ein technisches Audit mit grundlegenden Informationen und entwickelte Konzepte für die IT, Beleuchtung, Modernisierung, die Neuorganisation zentraler Technikflächen, den Umzug des Rechenzentrums sowie ein Energiekonzept. Allein im Hinblick auf den Heizenergieverbrauch offerierte das Energiekonzept Einsparungen von 28 %.

Für die Amortisation dieser Maßnahmen zur energetischen Optimierung im Bestand über den Instandhaltungsstau hinaus wurden knapp 15 Jahre errechnet. Berücksichtigt man jedoch, dass der Erweiterungsbau aus den Technikzentralen des Bestands zukünftig mitversorgt werden könnte, lassen sich neue zentrale Technikanlagen sowie die diesbezüglichen Flächen einsparen und die Amortisationszeit reduziert sich nochmals entscheidend. „Durch die empfohlenen Maßnahmen des Energiekonzepts lässt sich aus dem Objekt aus den 30er-Jahren zzgl. Anbau aus Verbrauchssicht ein überdurchschnittliches Bestandsgebäude generieren“, schließt Andreas Masiorek ab.