Ende fiktiver Mängelbeseitigungskosten

Zum Fall

Die Bestellerin beauftragte die Auftragnehmerin mit Natursteinarbeiten im Außenbereich. Geplant und überwacht wurden die Arbeiten vom Architekten der Bestellerin. Die Natursteinarbeiten waren mangelhaft. Es kam zu Rissen und Ablösungen. Die Bestellerin verklagte nun die Auftragnehmerin sowie ihren Architekten und verlangte Schadensersatz auf der Basis fiktiver Mängelbeseitigungskosten. Die Klägerin ließ die Mängel aber nicht beseitigen. Das Objekt wurde vielmehr im Laufe des gerichtlichen Verfahrens veräußert. Landgericht und Oberlandesgericht verurteilten Auftragnehmerin und Architekten zur Zahlung von Schadensersatz, dies auf der Grundlage fiktiver Mängelbeseitigungskosten. Auftragnehmer und Architekt gingen zum Bundesgerichtshof. Dieser gab ihnen mit Urteil vom 22. Februar 2018, VI ZR 46/17, Recht.

Zur Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hebt mit dieser Entscheidung seine jahrzehntelange Rechtsprechung auf. Nach dieser bisherigen Rechtsprechung konnte ein Besteller den Schaden auch nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen und klageweise geltend machen. Hiervon rückt der Bundesgerichtshof ab. Wenn ein Besteller keine Aufwendungen zur Mängelbeseitigung tätige, so gebe es auch keinen Vermögensschaden in Form und in Höhe dieser lediglich fiktiven Aufwendungen. Nur wenn der Besteller den Schaden beseitigen lasse, entstehe ihm ein Vermögensschaden in Höhe der aufgewandten Kosten – so der Bundesgerichtshof. Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann seinen Schaden also nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen. Eine Schadensbemessung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten führe nach Ansicht des Bundesgerichtshofs häufig zu einer Überkompensation und bedeute oftmals eine nicht gerechtfertigte Bereicherung des Bestellers. Der Bundesgerichtshof stellt den Besteller damit aber auch nicht schutzlos; dieser hat bei Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen die Möglichkeit, die tatsächlich aufgewandten Mängelbeseitigungskosten, alternativ Befreiung von den zur Mangelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten zu verlangen. Auch gebe es weiterhin die dritte Möglichkeit des sog. Kostenvorschusses. Kostenvorschuss bedeutet aber, dass die Mängel beseitigt werden müssen. Nach erfolgter Nachbesserung muss der schädigende Auftragnehmer ggf. die Kosten nachschießen; möglicherweise erhält er Kosten – wenn die Nachbesserung preiswerter war – zurück. Der Auftraggeber muss also abrechnen.

Nichts anderes gilt künftig auch für Ansprüche gegenüber Architekten und Ingenieuren. Insbesondere gilt, dass ein Besteller – und dies ist ebenfalls neu – auch Vorschussansprüche gegen Architekten und Ingenieure geltend machen kann. Auch insoweit scheidet nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine Berechnung eines Ersatzanspruches auf der Basis fiktiver Mängelbeseitigungskosten aus. Der Besteller hat nach dieser neuen Rechtsprechung bei Nichtbeseitigung eines Mangels allerdings immer noch die Möglichkeit, den Minderwert des Bauwerkes im Vergleich zum hypothetischen Wert des Bauwerkes bei mangelfreier Leistung zu verlangen oder aber bei Veräußerung des Objekts auf der Basis des konkreten Mindererlöses. Auch bleibt dem Besteller die Möglichkeit, ausgehend von der mit dem Auftragnehmer vereinbarten Vergütung den mangelbedingten Minderwert des Werkes zu ermitteln und geltend zu machen. Im vorliegenden Fall wurde das Haus verkauft. Ein mangelbedingter Mindererlös ließ sich nicht feststellen.

Praxishinweis

Der Bundesgerichtshof trifft mit diesem Urteil eine weit über den Fall hinausgehende Grundsatzentscheidung. Während ein Auftraggeber bislang frei war, den erhaltenen Schadensersatz zu verwenden – z.B. für eine Kreuzfahrt – , ist damit nun Schluss. Eine Abrechnung auf Grundlage fiktiver Kosten gibt es nicht mehr. Nunmehr muss sich ein Auftraggeber frühzeitig entscheiden, was er möchte. Wenn er die Mängel beseitigen lassen will, kann er dafür die Kosten im Wege des Kostenvorschusses beanspruchen. Darüber muss er aber später abrechnen. Er ist also gehalten, die Mängel auch tatsächlich beseitigen zu lassen oder sich ggf. mit einem Minderwert zu begnügen, der allerdings auf den Wert des Objekts abstellt. In Zeiten steigender Immobilienpreise kann es sein, dass das Objekt selbst mit einem Mangel keinen Wert verloren hat – im Gegenteil.