Mehr Nutzerkomfort durch Vernetzung

Die Büroimmobilie „The Ship“ in Köln-Ehrenfeld bietet mit über 13.000 m² Bruttogeschossfläche, verteilt auf sieben Etagen, Raum für über 500 Arbeitsplätze. Angelehnt an den New Work-Gedanken verfügt das Gebäude über eine Infrastruktur und Ausstattung, die sich komplett an den Bedürfnissen der Mitarbeiter orientiert und zum persönlichen Wohlbefinden sowie zur Leistungsfähigkeit beiträgt. Lebendige, offene Arbeitsbereiche und activity-based Workspaces kennzeichnen den Innenraum. Es gibt für jede spezifische Arbeitssituation zugeschnittene Angebote: Meetingräume, Creative Labs, Think Tanks oder Phone Capsules. Dabei wechseln sich Rückzugsmöglichkeiten für konzentrierte, strategische Arbeiten mit Bereichen ab, die Kommunikation sowie Kollaboration ermöglichen und fördern.

Alle Flächen können bedarfsspezifisch modular eingeteilt werden. Mit einem großen Dachgarten und einer umfangreichen Begrünung wurden zudem Relaxzonen für die Gebäudenutzer geschaffen. Auch eine KiTa, ein Work-Café und ein Fitnessstudio sind im Haus untergebracht. „The Ship“ ist nach DGNB-Gold zertifiziert und erfüllt höchste energetische Nachhaltigkeitsstandards.

Vollvernetztes „Brain“ als digitale Zentrale

Vor der Planung des Gebäudes erfolgte eine umfangreiche Anforderungs- und Mobilitätsanalyse, auf deren Basis dann ein Konzept mit zwei zentralen Zielsetzungen entwickelt wurde: Neben der Schaffung einer hochkomfortablen Arbeitsumgebung für die Nutzer sollten sämtliche betriebliche Prozesse im Gebäude besonders effizient, nachhaltig und ökonomisch gestaltet werden. Bei der Gebäudeplanung waren somit von Anfang an eine KI-basierte Gebäudesteuerung und unterstützende Automatisierungstechnologien zentrale Elemente.

„The Ship“ ist hoch vernetzt. Zur Digitalisierung benötigt ein modernes und intelligentes Gebäude ein „Brain“ als Herzstück, das alle Systeme – sowohl Hardware- als auch ­Softwarebausteine – miteinander vernetzt. Bereits in der Projektplanung erforderte das umfassende Digitalisierungskonzept einen erhöhten Koordinations-aufwand. Die größte Herausforderung lag in der Vernetzung aller Komponenten. Denn erst in den Schnittstellen zu allen technischen Anforderungen spiegelt sich der Mehrwert einer Digitalisierung wider. Dazu wurde eine speziell auf das Gebäude zugeschnittene App entwickelt. So können Systeme wie Zutrittskontrolle, Navigation im Gebäude, Buchungssysteme, Beleuchtungs-, Jalousie- und Raumtemperatur-steuerung etc. effizient genutzt werden.

Das „Brain“ ist der zentrale Dreh- und Angelpunkt des ­Gebäudes. Für diese cloudbasierte IoT-Plattform ist eigens ein ausfallsicheres High-Performance-Rechenzentrum im vierten Obergeschoss der Immobilie errichtet worden. Sie verarbeitet sämtliche relevante Daten und optimiert selbstlernend den Gebäudebetrieb. Während die Daten einzelner technischer Anlagen, z. B. der Technischen Gebäudeausrüstung und der Gebäudeautomation, in konventionellen Gebäuden isoliert voneinander erhoben werden, werden sie in diesem Objekt miteinander verknüpft und in Kausalität gebracht.

Da alle technischen Anlagen im Gebäude die Kommunikation mit der Plattform unterstützen müssen, entstehen erhöhte ­Anforderungen an die IT. Ihre Abstimmung, Festlegung und Umsetzung war ein Aufwand, der über die klassische Gebäudepla-nung hinausging. Neben der umfangreichen Verkabelung mussten auch möglichst viele standardisierte Software-Schnittstellen eingesetzt werden, damit die Lösung auch zukünftig offen für neue Technologien bleibt.

Intelligente Datenanalyse steigert den Nutzerkomfort

Auch Bewegungs- und Präsenzmelder zählen zu den eingesetzten Technologien. Innerhalb des Gebäudes sind insgesamt mehr als 2.500 Sensoren, 156 Zugangskontrollpunkte und 146 Beacons verbaut. Diese messen über Passiv-Infrarot die Belegungsintensität einzelner Bereiche und Räume. Die anonymisierten und gemäß Datenschutzgrundverordnung erhobenen Daten geben Auskunft über die Auslastung bestimmter Flächen. So kann der Gebäudebetrieb hinsichtlich der Klima- und Lichtsteuerung optimiert werden. Die Datenhaltung ist im Rahmen einer umfassenden Cyber-Security-Strategie hoch geschützt.

Nutzer können über die App auch direkten Zugang zu einigen praktischen Informationen wie die aktuelle Auslastung des hauseigenen Restaurants oder des Fitnessstudios erhalten. Weitere Funktionen wie Keyless-Entry, Indoor-Navigation und ortsbezogene Dienste, bspw. die automatische Raumkonditionierung mittels Smartphone-Ortung per Bluetooth, bieten zusätzlichen Komfort.

Selbstlernendes Gebäude

„The Ship“ lernt von seinen Nutzern. Entsprechend ihrer Gewohnheiten werden Temperatur und Lichtintensität registriert und individuell angepasst. Anhand der Nutzerpräferenzen ergeben sich bestimmte Raumkonditionierungen, deren Einstellungen entweder automatisch bei Eintritt in ein Büro oder bei Buchung eines Raums präventiv erfolgen.

Die Daten werden über Sensoren, Buchungs- und Ortungsinformationen und Steuerbefehle der Nutzer im Gebäude sowie anhand von Informationen aus technischen Anlagen erhoben, insbesondere aus der Gebäudeautomation. In der IoT-Plattform werden sämtliche Daten zusammengeführt und zum Nutzerverhalten sowie Gebäudebetrieb in Beziehung gesetzt, Synergien ermittelt und Prozessoptimierungen durchgeführt. Neben einem höheren Nutzerkomfort wird auch Energie eingespart. So kann das Gebäude insgesamt ökonomischer betrieben werden. Unter anderem wird der Energieverbrauch für Flächen gedrosselt, die als ungenutzt angezeigt werden, oder das Zeitschaltprogramm der Gebäuderegelung auf die tatsächlichen Aufenthaltszeiten der Mieter angepasst, die sich aus der Belegungsanalyse ergeben.

In herkömmlichen Bürogebäuden beruht die Konzeption von Gebäudeautomations-Systemen bislang auf Richtwerten und Normen. „The Ship“ hingegen lernt kontinuierlich mittels Künstlicher Intelligenz aus den Daten des tatsächlichen Betriebs und des Nutzerverhaltens. So optimiert sich das Gebäude fortlaufend selbst und ist damit immer im Einklang mit seinen Nutzern.