Ein Ferienhaus wird zum „Smart Home“

Der Ferienhausmieter erwartet ein komfortables Umfeld, einfache Administration und eine sichere Umgebung. Demgegenüber wünscht der Vermieter eine einfache Administration, sichere Überwa­chung und Betreuung des Mietobjekts und eine Überwachung, zumindest in Nichtvermietungszeiten. 

Diese Anforderungen decken sich merkwürdigerweise, wenn auch die konkreten Sachverhalte für Mieter und Vermieter gleich erscheinen.

Zu unterscheiden sind im Folgenden also die Anforderungen von Mieter und Vermieter, die im Artikel nacheinander betrachtet werden. Im Vordergrund steht der Mieter.

Was der Mieter erwartet

Zu einem Mietpreis von ca. 100  bis 120 € pro Tag erwartet er ein gemietetes Domizil, das seinen Ansprüchen gerecht wird. Ohne hier zunächst auf die Anforderungen des Mieters einzugehen, wird zunächst die ökonomische Situation eines vermieten Ferienhauses näher beleuchtet. Ein Ferien­haus, wie es Novasol anbietet, kostet beim Neukauf weit über 400.000 €, wobei die Eigennutzung extrem minimiert, ja margi­nal ist. Selbst eine Eigenverwendung im Alter ist kaum möglich. Demgegenüber stehen privat organi­sier­te Vermietungen bei alleinigen Grundstückspreisen in Höhe von 200.000 bis 400.00 € mit dem Haus­bau im Kostenrahmen bis zu 300.000 €, dabei wird der der Komfort auf wenige Möglichkeiten redu­ziert. Für das folgende Beispiel wird mit 650.000 € gerechnet. Wer für seine Mieter Komfort realisieren möchte, rech­net rund 50.000 € hinzu und landet bei einem Invest von 700.000 € privat bei hoch realisiertem Kom­fort und etwa 450.000 € bei einer Vermietung über z.B. Novasol. Die Anschaffungskosten sind über Kredite zu finanzieren, die bei einer Tilgung von etwa 3 % und Zinsen von etwa 2 % per anno bei 22.500 € bzw. 35.000 € liegen. Hinzu kommen Nebenkosten von 5.000 €/a. Gehen wir im Folgenden von Grundkosten im Bereich von 30.000 € per anno aus. Bei einer Tilgung mit 3 % wird das Ferienhaus erst nach 33 Jahren abgezahlt sein. Die Kos­ten müssen durch Vermietung eingefahren werden. Gehen wir von einem sehr hohen Vermie­tungs­preis von im Mittel 120 € und einer Mietauslastung von fünf Monaten aus, so würden über 150 Tage 18.000 € erlöst, die zudem versteuert werden müssen. Das Ferienhaus ohne eigenes Grundkapital wird zum Fass ohne Boden.

Was erhält der Mieter für eine derart hohe Miete bei derart noch moderaten Anschaffungskosten? Schon vom normalen Hausbau ist bekannt, dass Elektroinstallateure eher dazu tendieren, konventio­nelle Elek­troinstallation zu verbauen. Anstatt Gebäudeautomationssysteme zu verwenden, wird die Elektroinstallation auf Kreuz- und Wechselschaltungen reduziert, bei fünf Wohnräumen werden ca. zehn Lichtquellen geschaltet werden, im Ess- und Wohnzimmer kommen vielleicht vier gedimmte Licht­quellen hinzu, dazu kommt die schaltbare Außenbeleuchtung. Dafür werden 20 Schalter und ca. 500 m NYM-Kabel benötigt. Statt Automation wird eher Design bei den Schaltern und Leuchten zur Anwendung kommen, also schlägt der Elektroinstallateur mit etwa 6.500 € zu Buche. Hinzu kommen TV mit evtl. SAT, Telekommunikation, Überwachungseinrichtungen, Fern­steu­e­rungen von extern, steuerbare Heizungsanlagen mit Fußbodenheizung und vieles mehr. Runden wir das Gewerk Elektroinstallation ab und veranschlagen 10.000 €.

Der Mieter erhält ein Ferienhaus, in dem er Wohnen, Schlafen, Entspannen, Grillen und den Garten nutzen kann. Smart wird diese Lösung nicht sein und damit auch nicht das Bedürfnis für smarte Lösungen zu Hause in Wohnung oder Eigenheim aufkommen lassen.

Eine alternative Lösung

Gebrauchte Ferienimmobilien sind auch zu moderaten Preisen am Immobilienmarkt verfügbar. Mit etwas Glück kann es eine Ferienimmobilie zu 150.000 € sein, die mit einem überschaubaren Kostenrahmen von ca. 25.000 € aufgehübscht werden muss. Der Invest liegt dann bei 175.000 €, was in Summe bei ähnlichen Finanzierungsansätzen etwa 9.000 € ausmachen würde. Nimmt man die Nebenkosten hinzu, wären es ca. 12.000 €. Die Tilgung wäre ebenso nach 33 Jahren erfolgt, aber meist können Anschaffungskosten in Höhe von 150.000 € anderweitig finanziert werden, so dass die Rendite eher interessant wird. Gehen wir von Vermietungskosten im Mittel von 90 € über eben­so eine Mietauslastung von fünf Monaten aus, so liegt der zu versteuernde Erlös bei 13.500 €. Es ergibt sich also bei einer 100-%-igen Finanzierung eine Rendite von 1.500 €/a. Was bietet das für 25.000 € aufge-hübschte Ferienhaus dem Mieter für seine 90 € pro Tag?

Das Ferienhaus wird „smart“

Als Ansatz für die technische Ausstattung wird eine „Smart Home“-Ausstattung zu Grunde gelegt. Auf Kreuz- und Wech­selschaltungen wird vollständig verzichtet und der Weg über ein Gebäudebussystem ge­wählt. Die Wahl fällt auf das LCN-System. Das gesamte Ferienhaus wird in der Phase der Nichtnutzung videoüberwacht. Die Über­wa­chung auf das Internet geschaltet. Multimedia und damit TV werden über den Anbieter Telekom mit „Magenta“ realisiert. Die Beleuchtung ist bis auf wenige Ausnahmen dimmbar und verfügt über reich­liche Akzentu­ierungsbeleuchtung. Die Hausautomation erfolgt über IP-Symcon, das über Smartpho­ne, Tablet und „Alexa“ übersteuert wird. Ein Fernzugriff auf das Ferienhaus ist vorgesehen, um für die bevorstehende Bewohnung die Heizungen ggf. hinsichtlich des Sollwerts zu stellen, sowie den Code für das Codeschloss am Eingang zu ändern.

LCN hat als Basis die ausgezeichnete Eigenschaft, dass lediglich eine weitere Ader im oder zum NYM-Kabel genutzt oder nachgezogen werden muss, um Module zu verbauen. Der zusätzliche Bauraum im Stromkreisverteiler reduziert sich auf ein HU-Modul mit Relaisblock und eine Sensorikerweiterung. Dieses HU-Modul garantiert die Basis-Automatisierung des Hauses mit Freischaltung von Stromver­sorgung, Sauna, Durchlauferhitzer, Schaltung von Teilen der Außenbeleuchtung und des Gartenhau­ses, sowie über die direkten Ausgänge die gedimmte Badezimmer- und Flurbeleuchtung. Dezentral sind in den Räumen Dusche, Badezimmer, Flur, Ess-/Wohnzimmer und Schlafzimmer acht weitere Mo­dule verbaut.

Im Flur, über den das Haus betreten wird, hängt das Empfangs-Display, über das zentral das Kommen- und Gehen-Ritual ausgelöst wird (siehe Infokasten). Über eine LED-Zeile wird die Temperatur in der Sauna angezeigt, die wiederum über dieses Display freigeschaltet wird. Des Weiteren können Licht und Steckdosen im Gartenhaus mit Freisitz, Licht in der Dusche, Außenbeleuchtung, etc. übersteuert werden, wenn die Funktion nicht über Bewegungs­mel­der oder ein automatisiertes Ritual ausgelöst wird. Um dem Raum die Freundlichkeit zu erhalten, wurde ein großflächiges, weißes GT12-Display verwendet. Am Modul direkt angeschlossen sind mehrere Bewegungsmelder in Flur und Dusche, sowie ein Multisensor.

Vom Flur gelangt man direkt in das Badezimmer. Hier ist ein Glastasten-Display vom Typ GT4d verbaut, über das die Deckenlampe, die Handtuchheizung, das Flurlicht und die seitliche Außen­beleuchtung, aber auch die Fußbodenheizung per Sollwert-Vorgabe übersteuert wird. Piktogramme im oberen Bereich des Displays visualisieren die Systemzustände, in den drei Display-Zeilen werden Ist- und Sollwert der elektrischen Fußbodenheizung, sowie der Außen-Temperatur-Wert angezeigt.

Ebenso erreicht man vom Flur das Wohn-/Esszimmer. Dort hängt ein Glastasten-Display vom Typ GT10d neben dem Eingang, über das generell der Sollwert der Elektroheizungen eingestellt wird. Über Piktogramme wird der Systemzustand visualisiert. Auch hier werden in den drei Zeilen des Displays Ist- und Sollwert der Raumtemperatur und die Außentemperatur zur Anzeige gebracht.Vom Display übersteuert werden die Außenbeleuchtungen vorn und neben dem Haus. Über sechs großflächige Taster wird die gedimmte Beleuchtung über dem Esstisch und die in zwei Gruppen ange­schlossene Deckenbeleuchtung übersteuert. Am zugehörigen Modul sind direkt die Esszimmertisch-Lampe und die vor­dere Außenbeleuchtung angeschlossen, wie auch der Außentemperatur-Sensor.

Die Bedienung des Wohn-/Esszimmers kann zusätzlich über ein Glastasten-Display vom Typ GT12 am Esstisch und am Zugang zum Schlafzimmer und vom Typ GT6 am Sofa in der Nische erfolgen. Das Glas­tasten-Display am Esstisch übersteuert die gedimmte Beleuchtung des Raumes, aber auch vorde­finierte Szenen vom Typ Romantik und Essen, wie auch die Außenbeleuchtungen vorn und hinten, sowie die Sollwert-Stellung der Raumtemperatur. Am Modul direkt angeschlossen sind die beiden Deckenlampen-Gruppen. Das Glastasten-Display am Sofa schaltet die Esszimmertisch-Lam­pe, sowie das Außenlicht hinten und die Lampengruppen an der Decke. An diesem Modul direkt angeschlossen sind die hintere Außenbeleuchtung und eine zusätzliche Lichtakzentuierung. Am Zugang zum Schlaf­zimmer befindet sich ein weiteres Glastasten-Display vom Typ GT12. Auch von diesem wird die Raum­be­­leuch­tung übersteuert, wie auch die Außenbeleuchtungen und die zeitlich begrenzte Ausleuchtung auf dem Weg durch das Wohnzimmer durch den Flur zum Badezimmer. Auch von hier kann der Sollwert der Heizung übersteuert werden. Am Modul direkt angeschlossen ist eine zusätz­liche Fußbodenheizung vor der Küchenzeile. Nicht mit einem Display versehen ist das sehr einfache Modul, mit dem die zweistrangige Fußbodenheizung am Esstisch gesteuert wird.

Vom Wohn-/Esszimmer gelangt man in das Schlafzimmer, wo sich ein Glastasten-Display vom Typ GT4d befindet. Dieses übersteuert die Deckenlampe und stellt den Sollwert für Wand-Elektroheizung und elektrische Fußbodenheizung. Piktogramme visualisieren den Raumzustand, in den drei Zeilen des Displays werden Ist- und Sollwert der Raumtemperatur, sowie die Außentemperatur angezeigt.

Die Sensorik ist derzeit noch sehr dürftig gehalten und nutzt die Temperaturerfassung in den Glas­tasten-Displays, sowie Außen-Sensoren unter dem Vordach und in der Sauna, einige Bewegungs­melder, Helligkeits- und Feuchtesensoren. Im laufenden Betrieb hat sich gezeigt, dass durch die Verwendung von Bewegungssensoren und akzentuierende Beleuchtung an der Küche sich einige Tasten erübrigen und für andere Funktionen, wie z.B. weitere Szenen oder Rituale genutzt werden können.

Die überlagerte Gebäudeautomation erfolgt durch die Software „IP-Symcon“, die im Hintergrund auf einem preis­werten „Raspberry PI“ läuft. Der Einplatinen-Computer ist in Kombination mit einer Videoüberwachungs­anlage mit vier Kameras auf einen „Speedport“ der Telekom aufgeschaltet.

Alles in allem kosten die Module, „IP-Symcon“, „Raspberry PI“ und Videoüberwachung 4.170 €. Hinzu kommen etwa 150 m NYM-Kabel, 100 m separate Adern, einige Sensoren zu etwa 500 €. Damit liegt man unter den Installationskosten der konventionellen Elektro­installa­tion im ersten Beispiel, da sämtliche Leitungswege smarter gehalten werden können.

Da das Ferienhaus vorläufig noch privat genutzt und noch nicht vermietet wird, wurde das Codeschloss noch nicht in die Betrachtung aufgenommen. Im Test wird ein Transpondermodul mit Schlüsseltranspondern und Chipkarten mit einem Code­schloss verglichen. Die Mehrkosten werden sich auf ca. 300 € belaufen. Damit verbunden ist jedoch bereits die Freischaltung des Kommen- und Gehen-Rituals.

Fazit

Ferienhäuser sind äußerst kostspielig und bringen nur wenig Rendite. Bei Neubauten geht dies zu Lasten der Ausstattung, insbesondere im Bereich der Elektroinstallation. Wesentlich höhere Renditen können beim Kauf und Renovierung von Bestandsimmobilien erzielt werden, wenn smarte tech­nische Lösungen verwendet werden. Das „Smart Home“ kann nicht nur im Eigenheim, sondern auch im Ferienhaus realisiert werden. Hierbei ist die Systemauswahl entscheidend, wie hier die Lösung mit LCN deutlich bewiesen hat.